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Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ersetzt das bisherige GEG und verändert die Spielregeln für Heizungen, Neubauten und Sanierungen.
Überblick: Mehr Freiheit, neue Pflichten
Für Eigentümer bedeutet das: mehr Wahlfreiheit bei der Heiztechnik, aber auch neue Pflichten und potenzielle Kostenrisiken — insbesondere bei Öl- und Gasheizungen. In diesem Beitrag fassen wir die wichtigsten Punkte zusammen, erklären die neuen Pflichten (z. B. die «Bio‑Treppe») und zeigen, welche Handlungsschritte Sie jetzt prüfen sollten.
Was ändert sich grundlegend?
Das GModG schafft Technikoffenheit: Eigentümer dürfen weiterhin zwischen Öl, Gas, Wärmepumpe, Pelletheizung, Fernwärme oder anderen Heizlösungen wählen. Die frühere 65‑Prozent‑Regel des GEG entfällt. Eine wichtige Ausnahme bleibt: Stromdirektheizungen sind nur eingeschränkt zulässig (z. B. nur in gut gedämmten Mehrfamilienhäusern mit bestimmten Bedingungen).
Kurz gefasst: Mehr Freiheit bei der Wahl der Heizung — gleichzeitig treten neue Pflichten in Kraft, die besonders fossile Systeme wirtschaftlich verteuern können.
Die Bio‑Treppe und Mieterschutzregelungen
Die Bio‑Treppe: Was Eigentümer mit fossilen Neubauten beachten müssen
Wer ab Inkrafttreten des GModG eine neue Öl‑ oder Gasheizung installiert, muss ab 2029 sukzessive biogene Anteile beimischen. Diese schrittweise Vorgabe wird im Gesetz als Bio‑Treppe bezeichnet und sieht folgende Beimischungsquoten vor:
- Ab 2029: 10 %
- Ab 2030: 15 %
- Ab 2035: 30 %
Ab 2040: 60 %
Die Beimischung wird durch einen Vertrag mit dem Versorger geregelt und durch den Schornsteinfeger kontrolliert. Hybridanlagen (z. B. Gas + Wärmepumpe), bei denen die klimafreundliche Komponente überwiegend Wärme liefert, sind von der Bio‑Treppe ausgenommen — es gelten aber Nachweispflichten, vor allem bei sechs oder mehr Wohnungen.
Mieterschutz: Wer trägt künftig welche Kosten?
Das GModG sieht klare Vorgaben zur Kostenverteilung bei vermieteten Objekten:
Ab 1. Januar 2028 teilen Vermieter und Mieter die Netzentgelte und 50 % des CO₂‑Preises (jeweils 50:50).
Ab 1. Januar 2029 müssen Vermieter außerdem 50 % der Mehrkosten für die Bio‑Treppe übernehmen — jedoch nur für die ersten drei Stufen. Diese ersten drei Stufen führen schrittweise bis zu einer Beimischung von 30 % (10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035); Vermieter tragen damit 50 % der Mehrkosten bis zu dieser 30‑Prozent‑Schwelle (rechnerisch entspricht das 50 % von 30 % = 15 % der Brennstoffkosten für die biogenen Anteile).
Ausnahmen bestehen für sehr günstige Wohnungen und stark unsanierte Gebäude unter bestimmten Bedingungen (z. B. Vermieter mit ≤ 6 Wohnungen).
Das heißt: Insbesondere für Vermieter von Bestandsimmobilien mit neuen Gas‑ oder Ölkesseln können die Betriebskosten und damit die wirtschaftliche Planbarkeit deutlich schwieriger werden.
Preisrisiken, Neubaupflichten und Energieausweise
Preisrisiken und Unsicherheiten
Das Gesetz regelt die Mengen an biogenen Brennstoffen, nicht aber deren Preisentwicklung. Laut der zitierten Stellungnahme aus dem Wirtschaftsministerium sind die Preise für biogene Brennstoffe mit erheblichen Unsicherheiten behaftet. Ebenso können Netzentgelte und CO₂‑Kosten schwanken, vor allem wenn die Zahl der Gaskunden sinkt. Ergebnis: Gas‑ und Ölheizungen werden langfristig zu einer schwer kalkulierbaren Kostenposition.
Neubaupflichten, Energieausweis und Effizienzklassen
Neubauten müssen ab 2030 Nullemissionsgebäude sein; Lebenszyklusemissionen sind dabei zu berücksichtigen und in einem Bericht zur Treibhausgasbilanz im Lebenszyklus zu erfassen.
- Neue Wohngebäude müssen ab 2030 in der Regel eine Solaranlage auf dem Dach haben, es sei denn, dies wäre aufgrund der Bedingungen vor Ort nicht wirtschaftlich.
- Die im GModG beschriebene Energieeffizienzklassifizierung reicht von A+ bis H (z. B. A+ für sehr niedrige Verbräuche < 30 kWh/m²a; Klassen F und G liegen z. T. im Bereich 160–250 kWh/m²a; Gebäude oberhalb dieser Werte fallen in Klasse H).
- Die Energieausweise werden künftig digital vorgehalten; EU‑weit ist eine Vereinheitlichung der Energieausweis‑Skala auf A–G vorgesehen. Die Ausstellung eines neuen Energieausweises kostet laut Artikel typischerweise rund 150 Euro.
Für die energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude (z. B. öffentliche Gebäude, Unternehmen, Büros) bestehen Verpflichtungen zu schrittweisen Sanierungen: Bis 2030 betrifft das die schlechtesten 16 % der betreffenden Gebäude (Energieeffizienzklasse G oder schlechter), bis 2033 die schlechtesten 26 % (Klasse F oder schlechter).
Handlungsschritte, Fazit und weiterführende Infos
Was sollten Eigentümer jetzt tun? Praktische Handlungsschritte
- Bestandsaufnahme: Prüfen Sie den Zustand Ihrer Heizanlage, den Anteil möglicher Hybridlösungen und die Dämmqualität des Gebäudes.
- Kalkulation: Berücksichtigen Sie mögliche Zusatzkosten durch CO₂‑Preis, Netzentgelte und die Bio‑Treppe bei Investitionsentscheidungen.
- Hybridlösungen prüfen: Kombinierte Systeme aus Wärmepumpe + Backup‑Heizung können die Beteiligung an der Bio‑Treppe vermeiden, sofern der erneuerbare Anteil dominiert.
Mietverträge & Kommunikation: Vermieter sollten Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen auf mögliche Kostenteilungen anpassen und Mieter transparent informieren.
Energieausweis aktualisieren: Bei Verkauf, Vermietung oder Sanierung beachten Sie die Pflicht zur Vorlage des Energieausweises und planen ggf. die Ausstellung eines neuen digitalen Ausweises.
Fazit
Das GModG gibt Immobilienbesitzern mehr technologische Freiheit — gleichzeitig bringt es neue finanzielle und administrative Pflichten mit sich. Besonders relevant sind die Bio‑Treppe und die Mieterschutzregelungen, die die Betriebskosten von fossilen Heizungen beeinflussen können. Für Eigentümer ist jetzt eine sachliche Bestandsaufnahme und eine vorausschauende Investitionsplanung wichtig: Hybridkonzepte, Dämmmaßnahmen und eine sorgfältige Kostenprognose helfen, das Risiko unkalkulierbarer Betriebskosten zu reduzieren.
Wenn Sie Unterstützung bei der Prüfung Ihrer Bestandsanlagen, bei der Wirtschaftlichkeitsberechnung von Hybridlösungen oder bei der Vorbereitung auf kommende Energieausweise benötigen, sprechen Sie mit Ihrem Lewero‑Ansprechpartner — wir begleiten Sie von der Analyse bis zur Umsetzung.
Quelle: https://www.t-online.de/finanzen/energie/id_101246678/neues-heizungsgesetz-das-gilt-jetzt-fuer-oel-gas-und-waermepumpe.html (t-online.de)
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